Дело о заливе квартиры - часть 2
Итак, прошло два месяца с момента залива нашей квартиры (Ура! Нас затопили! - часть 1), и мне есть чем с вами поделиться. Продолжение - Как защитить квартиру от залива - часть 3.
Сегодня я расскажу, какие шаги мы предприняли за это время, чтобы подкрепить свою позицию с юридической точки зрения, обеспечить получение материальной компенсации и покажу, как выглядит наша квартира сейчас. До суда пока дело не дошло, но мы в полной боевой готовности.
Несмотря на то, что соседка сверху готова урегулировать конфликт интересов в досудебном порядке, о размере денежной компенсации нам пока договориться не удалось. Но это нестрашно, просто у нас на руках еще нет финальной сметы от Управляющей компании, подписанной всеми участниками конфликта.
А начну я с последствий залива, проявляющихся со временем.
Последствия затопления, проявляющиеся со временем
Управляющая компания (или ЖЭК, ЖЭУ и пр) должны были уже побывать в вашей квартире и зафиксировать факт залива. Об этом в течение трех дней вам должны были выдать Акт о заливе с указанием всех повреждений. Что должно быть в Акте и зачем он нужен, я писала в прошлой статье Ура! Нас затопили! - часть 1.
Но бОльшая часть повреждений проявляется лишь со временем. В течение месяца вы можете полностью лишиться полов и обоев, а по потолку и стенам начнет расползаться грибок. Для этого существует практика повторного осмотра с составлением повторного Акта освидетельствования повреждений.
Я очень сомневаюсь, что ваша управляющая компания сама предложит вам провести повторное обследование. Им на вас, мягко говоря, глубоко наплевать. А вам этот Акт нужен для дальнейших досудебных или судебных разбирательств. Читайте дальше, чтобы узнать, как их заставить :)
Помните эту фотографию?
Вот так это же место выглядело через 3 недели после залива, когда подсохла паркетная доска.
Через два дня после залива
Через 3 недели
Промокшая паркетная доска в спальне
Деформация после высыхания
Деформация пола в спальне настолько сильная, что ножка тяжелой деревянной двуспальной кровати просто висит в воздухе.
Отошедшие сразу после затопления края обоев - это цветочки по сравнению с шоком, который я испытала ночью, когда у меня над головой вдруг что-то зашуршало и заскрипело. Под сползшим вниз листом обоев можно увидеть пятна от ржавчины.
Залив в первую очередь опасен появлением крайне вредной для здоровья плесени.
После демонтажа всех покрытий (обоев, плитки, паркета, плинтусов) в обязательном порядке нужно провести противогрибковую обработку. Для этого разведите в воде хлорку или отбеливатель "Белизна" и густо опрыскайте все поверхности. Обязательно при этом работайте в перчатках, очках и маске, защищающей от вредных испарений. А лучше вызовите специальную компанию.
Еще один важный момент - ржавчина. Вода, застаивающаяся в пористом материале перекрытий, заставляет металлическую арматуру ржаветь, а затем просачивается дальше и несет всю эту ржавчину с собой. Побелка потолка поверх разводов - пустая трата времени и материалов. Ржавчина обязательно проявится снова.
Чтобы этого не случилось, нужно сначала полностью удалить все до бетона, протравить стены и потолки специальным раствором, нейтрализующим ржавчину. И только после этого грунтовать, шпаклевать, штукатурить и красить.
Вот почему восстановительные работы после залива просто не могут стоить дешево.
Акт повторного осмотра последствий залива
Напоминаю, что никому, кроме вас, нет дела до вашего залива.
Требуйте в Управляющей компании проведения повторного осмотра с последующим составлением Акта и расценочной описи работ и материалов для восстановления вашей квартиры.
Акт повторного осмотра - не обязательный, но важный документ. В нем должны быть указаны все повреждения, проявившиеся со временем, и все повреждения, выявленные ранее, должны быть указаны все отделочные материалы и должны стоять подписи всех присутствующих, включая виновную сторону. А расценочной описью вы сможете оперировать в урегулировании конфликта с соседями. Соседские возражения, что оценка независимого платного эксперта сильно завышена и что вы с ним, якобы, договорились, больше не будут иметь под собой оснований.
Ваша управляшка будет пытаться убедить вас в обратном и, что они не эксперты в области оценки ущерба и типов отделочных материалов.
Никто на их экспертное мнение и не надеется. Они нужны лишь в качестве независимой официальной стороны, подтверждающей, что вы не сами придумали, что у вас больше нет пола и обоев. А еще их инженерная служба пользуется абсолютно той же программой для расчетов и обновляемыми базами коэффициентов, что и коммерческие оценщики!
Скажу больше, ваша просьба о сборе повторной комиссии, скорей всего, вызовет у них сильное раздражение, ведь за лишние телодвижения им никто не платит. Ничего страшного, переживут. Смело пишите заявление с просьбой провести повторный осмотр последствий затопления. Несите его в управляшку в 2-х экземплярах и просите проставить отметку с датой получения и номером входящего на вашем экземпляре. Сохраните его у себя.
Вот вам текст моего заявления в Управляющую компанию. Надеюсь, вам поможет:
20 января 2018 года произошел залив моей квартиры из вышерасположенной квартиры №___. Мной сразу же была передана заявка в Единый Диспетчерский центр г.Москвы №___ от ___ на составление Акта о заливе и заявка №___ от ___ на осмотр электрики. Все следы повреждений зафиксированы на видеокамеру и фотоаппарат.
После многочисленных звонков в УК с просьбой прислать уполномоченных представителей для проведения осмотра поврежденного жилого помещения и составления Акта факт залива моей квартиры был зафиксирован техником УК «____________» ФИО, вечером 25 января 2018 года, о чем был составлен Акт обследования от ___ с описанием некоторых повреждений от протечки, видимых на момент проведения осмотра.
В Акте обследования отсутствуют дата и время произошедшего залива, указан неизвестный мне номер заявки, указанная причина залива описана без указания нарушений, из-за которых произошло затопление, а также не указан предполагаемый причинитель ущерба. Составление мной самостоятельно вывода о предполагаемом виновнике залива считаю не правомерным. Также на обследование моей квартиры не был приглашен собственник квартиры №___ на 6 этаже, откуда произошло затопление моей квартиры на 5 этаже и еще четырех квартир подо мной.
В связи с описанным выше, прошу управляющую компанию УК «________» о следующем:
1. Организовать повторное комиссионное обследование моей квартиры на предмет повреждений, проявившихся после первого осмотра, с приглашением собственника вышерасположенной квартиры №___, откуда произошел залив, и предварительным уведомлением последнего о дате и времени проведения данного мероприятия;
2. По результатам обследования составить Акт повторного обследования (далее - Акт) с описью повреждений отделки и имущества в виде включенной в него дефектной ведомости;
3. Указать в Акте дату и время произошедшей аварии, а также номер заявки, соответствующий факту подачи информации о заливе именно моей квартиры №___;
4. Указать в Акте дату и время проведения повторного обследования;
5. Помимо года ввода дома в эксплуатацию, указать в Акте состояние внутридомового сантехнического оборудования (стояков);
6. В Акте сделать вывод об имеющих место действиях (бездействии), повлекших повреждение находящихся в моей собственности жилого помещения и имущества, со стороны или эксплуатационной организации, или владельца квартиры выше. В случае, если управляющей компании УК «_______» предполагаемый виновник аварии до сих пор неизвестен, прошу зафиксировать это в Акте и силами инженерного состава отдела эксплуатации провести техническую экспертизу причины залива;
7. Указать в Акте фамилии всех участников осмотра, включая собственника квартиры №___, откуда произошел залив. В случае, если собственник квартиры №___ откажется от участия обследования и подписи соответствующего Акта, зафиксировать это в Акте;
8. Заранее уведомить меня и собственника квартиры №___ о дате и времени проведения комиссионного обследования;
9. В соответствии с Приложением 2 к приказу УГЗ и УЖКХиБ от 12 марта 2001 года №55-48/1 составить расценочную опись работ, предусматривающих устранение повреждений, отмеченных в Акте повторного обследования жилого помещения, и предоставить ее виновной стороне;
10. В случае отказа от выполнения какого-либо из вышеперечисленных пунктов уведомить меня письменно со ссылкой на законы и нормативные акты, препятствующие выполнению моих просьб.
Независимая оценка ущерба
К этому времени вы уже, скорей всего, вызвали независимого эксперта в области оценки материального ущерба. От того, насколько грамотную и опытную компанию вы наймете, зависит не только сумма компенсации, но и правомерность составленной сметы для суда. Оценка независимого эксперта не обязательна, но крайне желательна.
Особенность отчета независимого оценщика отличается от строительной сметы тем, что в нем максимально точно рассчитана стоимость поврежденных материалов и восстановительных работ с учетом всех норм СНиП, коэффициентов износа и утвержденной нормативами стоимости восстановительных работ. Даже многие профессиональные строители не в курсе утвержденного Правительством перечня работ с ценами актуальными на текущее полугодие.
Если соседи предлагают вам просто оплатить покраску потолка и поклейку обоев с материалами или говорят, что могут сделать это для вас сами, спасибо им большое! Но по утвержденным строительным нормам, например, подмазывание и подкрашивание потолка после залива не допускаются. Как я писала выше, должна быть полностью соблюдена поэтапная технология с предварительным очищением краски и штукатурки до плиты перекрытия, проведена антиплесневая обработка и прочее, и прочее. Просто снять старые обои и поклеить новые тоже будет неправильно. Старая меловая шпаклевка кусками отойдет вместе с обойным клеем, а в остатках будет размножаться плесень. Со временем плесень проявится на свежепобеленном потолке.
Только специалист учтет все этапы ремонта от и до. Вы можете включить в просчет как поврежденные отделочные материалы, так и личные вещи, пострадавшие от залива.
Нам услуги по оценке обошлись в общей сложности в 11 500 рублей. Эту стоимость, как и все судебные издержки, вы позже включите в судебный иск для взыскания компенсации с виновника.
Стоимость независимой оценки зависит от количества поврежденных помещений. Мы заявили на просчет четыре помещения - спальню, зал, коридор и кухню. Это встало нам в 10 000 рублей. 1,5 тысячи пришлись на 5 поврежденных предметов, не входящих в отделочные материалы - икеевский стеллаж, два встроенных шкафа-купе, тумбочка и залитый Макбук Про. Каждый описывается и оценивается по 300 рублей за единицу. Поврежденных вещей было больше, но мы их включать не стали.
Сумма для компенсации по полученному отчету составила 395 000 рублей, из которых 79 000 - стоимость испорченной мебели и ноутбука. Остальные 316 000 - ремонтные работы с материалом.
Что должно быть в Отчете независимого эксперта по оценке ущерба от залива
Пакет документов, который вы получаете от компании по независимой оценке, состоит из:
Договора подряда*
Акта о выполненных работах
Отчета об определении сметной стоимости на ремонтно-восстановительные работы и материалы с приложенными фотографиями, сделанными экспертом во время осмотра и другими относящимися к оцениваемым предметам копиями документов**
Копии выписки из реестра СРО, копии СРО
Копий относящихся к данному виду деятельности лицензий и аттестатов
Копия Полиса о страховании ответственности за причинение вреда в результате недостатков произведенных работ
Акта, от руки составленного оценщиком во время визита к вам
* не забудьте приложить подтверждение оплаты услуги - квитанцию или выписку с карты, если переводили по безналу или с карты на карту
** для подтверждения размера компенсации за вышедший из строя макбук мы сначала отнесли его в сервисный центр и получили заключение о повреждениях. Сервисный центр подтвердил, что причиной поломки является залив и постановил, что ремонт аппарата не рентабелен из-за слишком обширных повреждений. Сотрудник сервисного центра сделал для нас фотографию заржавевших и окислившихся внутренностей. Все это мы предоставили независимому эксперту для включения в Отчет.
Чтобы вы понимали, как выглядит отчет эксперта-оценщика, прикладываю вам некоторые фотографии нашего. Сам отчет занял 17 страниц, не считая пакета сопроводительных документов. Листайте, и вам станет понятно, почему стоит заказать независимую оценку квартиры после залива.
Если виновник залива соглашается выплатить компенсацию добровольно
Если вы все-таки достигли компромисса с соседями и сошлись на некой сумме, устраивающей обе стороны, необходимо подтвердить все договоренности документально. В противном случае вы не застрахованы от крайне неожиданных поворотов.
Во-первых, виновник, выплатив некую сумму, может отказаться платить дальше и будет утверждать, что полностью выполнил свои обязательства. Ведь вы приняли деньги. Кто теперь докажет, что эта сумма сильно меньше той, на которую вы якобы договорились?
Во-вторых, те, кого вы залили, могут сначала согласиться на меньшую сумму, а в течение трех лет вдруг передумать и подать на вас в суд, предоставив тот самый отчет независимого оценщика с полной суммой.
Для предотвращения таких случаев составляется Соглашение сторон о возмещении ущерба.
В Соглашении должны быть указаны основания выплаты (Акт о заливе), доказательства владения вами жилым помещением, пострадавшим от залива, размер ущерба по смете от оценщика или Управляющей компании или та сумма, на которую вы согласились.
Далее договаривайтесь о графике платежей и подкрепляйте все платежи расписками. В таком случае все стороны избегут суда и судебных издержек.
Если виновник залива НЕ согласен с суммой ущерба
Перед тем, как обращаться в суд, есть еще несколько шагов, которые стоит предпринять.
Во-первых, работа с возражениями. Если виновник считает, что сумма компенсации, которую вам просчитал независимый эксперт-оценщик, не соответсвует действительности и сильно завышена, вы всегда можете предложить ему самому заказать и оплатить повторную оценку силами той компании, которую он сочтет благонадежной. У этой компании, конечно же, должны быть все разрешительные документы на проведение данного вида деятельности.
Наша соседка утверждает, что 395 000 рублей, сумма, которую нам рассчитал Ремстройсервис, сильно завышена. Не обладая нужными знаниями в области проведения строительно-отделочных работ, она имеет полное право так заблуждаться. Она пугает нас тем, что суд в ходе разбирательств назначит судебную экспертизу, и стоимость окажется сильно ниже. Не стоит этого бояться. Сумма ниже не окажется, потому что алгоритм расчетов един. Это не смета от строительной компании с наценками из головы.
Во-вторых, будет нелишним заказать осмечивание у строительной компании. Так вы и ваш сосед сможете составить более полную картину реальной суммы, на которую вы попали при восстановлении своей квартиры.
По запросу "ремонт квартир Москва" я нашла в интернете контакты трех разных частных и нераскрученных строительных бригад, объяснила, что я хочу и вызвала их на осмечивание.
Конечно, я им не говорила, что в дальнейшем не собираюсь пользоваться их услугами. Моя легенда была такова: нас залила бабушка, с нее нечего взять, судиться себе дороже, в такой разрухе жить невозможно, давайте вернем все, как было. Обои переклеиваем, потолки делаем снова ровными и белыми, перестилаем такую же паркетную доску только новую и проводим обработку от грибка и ржавчины. Две компании приехали, осмотрели и провели замеры бесплатно, у третьей эта услуга стоила 500 рублей.
Варианты стоимости только работ, которые я получила за 2 комнаты и коридор: 150 000, 195 000 и 170 000 рублей. Все эти три суммы - лишь начальная цена. Одному Богу известно, что забыли или скрыли приехавшие строители, чтобы заманить клиента. Как мы знаем, откуда-то всегда вылезают допработы, без которых никуда.
Сюда прибавляем стоимость материалов, антиплесневую обработку, вывоз мусора, расходные материалы, перенос мебели, замену двух встроенных шкафов-купе, замену и установку новых межкомнатных дверей, стоимость убитого макбука.
Кстати сказать, у нас паркетная доска была постелена на старый деревянный паркет. В плане объема работ это самый простой и бюджетный вариант. Стоимость простой замковой укладки паркетной доски на подложку, как это было выполнено у нас, от 300 руб за кв.м.
Но стоимость восстановления, которую теперь должен компенсировать виновник, будет включать не просто установку новой паркетной доски и саму паркетную доску за минусом износа. Соседке сверху придется оплатить демонтаж поврежденной паркетной доски, демонтаж старого паркета, вывоз строительного мусора, обеззараживание, подготовку пола, как минимум, в виде стяжки (потому что установка паркета на бетонное перекрытие противоречит СНиПам), работу по укладке новой паркетной доски, стоимость самой доски с учетом износа и всех необходимых расходных материалов. Только работа по установке с устройством стяжки, порожками и плинтусами около 1500 рублей за квадрат.
Что делать, если виновник залива пенсионер или неработающий гражданин
По документам квартира сверху принадлежит пенсионерке, матери нашей соседки. Этот аргумент как-то был использован в момент психологического давления на нас. Пенсионерка же, что с нее официально взять?
На самом деле это совсем не значит, что нам теперь придется потратиться на ремонт во всей квартире из своего кармана. Пенсионеры и неработающие граждане являются такими же участниками правового общества и обладают теми же правами и обязанностями, что и работающие граждане.
Лично для меня, это крайне неприятная тема, но и ее нужно обсудить.
Если дело доходит до суда, то в случае удовлетворения вашего иска о взыскании денежной компенсации вы можете рассчитывать на 50% дохода пенсионера. То есть его пенсию. А в случае с неработающим человеком - государственное пособие. Да это не самый быстрый способ получения компенсации, но зато вполне верный.
Более того, вы можете (и должны) потребовать наложения судебного запрета на сделки, проводимые с его/ее квартирой. Это значит, что квартиру виновника, откуда произошел залив, не смогут быстренько продать или подарить. При вступлении в наследство его/ее родственники должны будут сначала снять обременение. То есть полностью выплатить вам оставшуюся сумму. Иначе квартира будет реализована в счет погашения долга вам, а уже оставшиеся деньги будут выплачены наследникам за минусом всех расходов, сопровождающих все эти юридические телодвижения.
Арест квартиры, накладываемый судом или судебным приставом на основании судебного акта – это ограничение, налагаемое в счет обеспечения иска о погашении долга собственника квартиры. Снято с квартиры обременение может быть только тем органом, который его наложил, после устранения причин наложения.
Если квартира у неработающего виновника залива не единственная, вторую суд может потребовать продать, чтобы погасить долг перед вами.
Досудебная претензия
Если убедить соседа не удалось, перед тем, как обращаться в суд, составьте досудебную претензию, в которой укажите все обстоятельства дела и свои финансовые требования. Составить претензию самостоятельно возможно, но очень сложно. Претензия - это не просто письмо иди заявление в свободной форме, а документ гражданского урегулирования вопросов, ссылающийся на множество различных статей Закона РФ.
Факт подачи вами досудебной претензии - большой плюс в вашу пользу. Для судьи это означает, что вы как пострадавшая сторона кротки, грамотны и вообще большой молодец и всяческими способами пытались полюбовно урегулировать конфликт, прежде чем идти жаловаться судье.
Но отправить претензию виновнику вы можете лишь раз. Если она была отклонена, дальнейшие разбирательства переносятся в суд. Соответственно, вам предстоят составление Иска, найм юриста и судебные издержки.
Отклонить претензию виновник может не только по причине несогласия с вашими требованиями, но и потому, что она была составлена неверно. Вот почему не стоит полагаться на образцы таких претензий из интернета. Для составления грамотной претензии стоит обратиться к опытному юристу.
Ну а пока на данный момент у нас побывала повторная комиссия, Управляющая компания попыхтела над Актом и сметой. Смета по сумме совпадает с оценкой независимого эксперта. Ждем виновников из отпуска и едем дальше.
Надеюсь, в скором времени начну выкладывать статьи о ходе нашего ремонта :)
Предыдущая часть >> Ура! Нас затопили! - часть 1
Продолжение >> Как защитить квартиру от залива - часть 3
Читайте также:
Обсудим?
Вы можете оставить комментарий как гость или использовать учетную запись в Facebook, Google или Twitter